爆料！徐汇中环“老破小”拆迁！这里迎来变局？
上海，一些50-60年代的老公房小区有“动作”！
徐汇区近期除了东安一村和东安二村发布了动迁安置的预征通知之外，长桥新村和长桥二村也发布了房屋征收通知。
网上资料显示，长桥二村的竣工时间大约在1984年左右，长桥新村则是1958年、1967年、1985年分批建造。（仅部分楼栋涉及本次拆迁）
中环旁！老公房拆迁
徐汇区长桥新村片区，存在着大量这样子，上世纪五六十年代建造的住宅房。
不仅小区陈旧，这里的道路和基础设施也相对落后，长桥路、罗香路、龙川路等道路均是“毛细血管”小路，路况复杂，早晚高峰堵车严重，加上周边“烟火气”小店聚集，城市界面显得有些杂乱。
（示意图，仅供参考）
这次涉及拆迁的范围，位于长桥路以东、上中路以南、龙川路以西、罗香路以北。主要涉及长桥新村14-37号、41-48号;长桥二村1-13号、24-26号、35-37号、44-46号、49-51号、龙川路105号、罗香路10-20号、龙川路119号、上中路273号、长桥二村55号东（单位）。在册户籍约3659人，总建筑面积约68165.93㎡。
据悉，早在今年5月20日该拆迁地块就已经启动一轮征询，最终以99.41%高比例通过！
实探！最新拆迁进展
虽然身处中环旁，徐汇长桥板块交通便捷，同时还有上海中学、逸夫小学这样的优质学府加持，不过该板块一直以来的最大弊病，来自于老房子扎堆，城市界面陈旧。
此次待“旧改”的长桥新村所涉及的几个楼栋，堪称名副其实的“老破小”，不少房子原先只有3-4层，内部小单元结构复杂，6层的老公房已经算是小区里的“比较新的了”。有些房子的窗户还是老旧的木框窗，看上去相当“老旧”。
目前，“旧改”阳光政策的横幅已经在小区中拉起，不少居民还未搬迁，走在小区里，可以听到一些邻居聚在一起轻声讨论“旧改”方案和未来打算。
被老破小拖累的板块
城市界面不佳，规划预期不足，似乎也影响到了人们对于长桥板块的价值认可。
2022年底，地产尚海悦庭的小高层开盘，均价94000元/㎡，跟汇成南街里三期撞车，单价却比汇成南街里三期（均价8.99万/㎡）贵了近4000元/㎡。成为当时市区少数没有当天售罄的项目，剩余房源续销了一段时间。
今年4月，地产尚海悦庭又以均价9.5万/㎡，加推84套洋房产品，热度在市区盘中也属一般，因为套数较少，最终日光。
汇成南街里 最新实景图
地产尚海悦庭 最新实景图
毕竟，细数9万+的板块，浦东北蔡有金色中环、闵行古美有产业、闵行春申有学校，几乎都有着不错的潜力。就算是放眼徐汇区，长桥板块相比正在崛起的华泾，光鲜亮眼的徐汇滨江，似乎都有点暗淡失色。
我们认为，让购房者犹豫的原因，主要有几点：
1、周边全是老破小，严重影响新房的价值评估。
2、有15号线和在建中的23号线，但都需要一定步行距离。紧邻中环外环，但内部道路密集，车道拥挤，很不方便。
3、逸夫小学是民办学校，新盘未来能对口的学区，可能会相对比较“菜”。（新房没有学区承诺，以交付为准！）
4、缺乏大型的商业配套，生活只能依靠沿街菜场、小商铺，不够高大上。
有网友实测，早高峰长华路淀浦河到上中路龙川北路（中环入口）要20-30分钟，遇到上下学高峰，一轮绿灯过后不动一辆车也是常遇到的事。附近居民对长华路的拓宽工程怀着深深的期待，“旧改”推进之后，交通面貌和城市界面，都会有明显改善！
未来可期！城市界面升级
好在，这样的局面将要被打破了！通过新一轮的拆迁，长桥板块将迎来新生！
首先，长华路-龙川路一线，一直是长桥和华泾地区居民，开车上中环的主要出路之一，同时也是上下班通勤的“拥堵”路段。长桥新村拆迁后，长华路-龙川路的道路将有望重新规划，缓解高峰时段的交通压力。
其次，位于罗秀路龙川路交界的逸夫小学，一直有传闻可能也会有新的校址。（消息仅供参考，以实际公示为准！！）网上消息是，有可能会搬迁至其附近在建中的漕河泾北杨智能小镇（华发路长华路的预留位置）。逸夫小学如果一旦迁出，释放出的地块，很有可能会迎来新的高质量配套，交通状况也有望得到改善。
事实上，对比其他中环旁的置业板块，比如静安大宁、普陀真如、闵行古美、浦东前滩等热门板块，徐汇长桥9万+的价格，仍然具有一定的性价比优势，只是这个优势与板块劣势相比，或许变得没那么美好。因此长桥板块更多的是吸引本地家庭置换，而难以吸纳更多的“新鲜”血液，这也将影响板块未来的发展。
如果城市界面更好一点，如果把学区资源提升起来，我们仍然相信：长桥，未来可期！
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